封闭式景区运营模式分析_封闭式景区运营模式分析报告
感谢大家给予我这个机会，让我为大家解答封闭式景区运营模式分析的问题。这个问题集合囊括了一系列与封闭式景区运营模式分析相关的问题，我将全力以赴地回答并提供有用的信息。
1.德邦物流商业模式研究
2.商业地产的运营模式是怎么样的
3.BOT+EPC建设模式是什么？这种建设模式在国内实施的利，弊
德邦物流商业模式研究
德邦物流商业模式研究引导语：德邦物流成立于1996年9月，创始人崔维星，是国内领先的公路快运与快递服务提供商。下面是我为你带来的德邦物流商业模式研究，希望对大家有所帮助。
1. 公司简介
德邦物流成立于1996年9月，创始人崔维星，是国内领先的公路快运与快递服务提供商，国家AAAAA 级物流企业，为客户提供全国范围内的公路快运、快递及相关增值业务服务。截至2014年底，公司及下属全资子公司在全国 32个省、市、自治区的312个城市共拥有营业网点 5,376个，拥有各型运输车辆 7,351台，在北京、上海、广州、武汉、成都、郑州等各区域中心城市有108处分拨中心，进行24小时的货物运输服务。公司一直致力于为我国中小企业提供高品质的公路快运与快递服务，目前下游客户类型主要为各类工业及贸易企业。公司主要产品线包括公路快运业务、快递业务和其他业务，其他业务主要包括航空货运代理业务及其他物流相关业务。公司始终以客户为中心随时候命、持续创新，始终坚持自建营业网点、自购进口车辆、搭建最优线路，优化运力成本，为客户提供快速高效、便捷及时、安全可靠的服务体验，助力客户创造最大的价值。
2013年和2014年德邦营业收入分别为86亿元和104亿元，同比增长分别达到了 42.64%和21.54%。
2. 发展历程
崔维星1996年9月1日创办德邦物流的前身?崔氏货运公司?;2000年8月8日，正式注册了广州德邦物流服务有限公司;2009年成立德邦物流股份有限公司并发展至今。
德邦物流的发展可以分为三个阶段：创业阶段(1996-2000)、起步阶段(2000-2004)、成长阶段(2004至今)。
从公司发展历程来看，德邦物流用最传统最专注的经营理念，为客户提供优质的货物运输服务，创立时期比较早，从而能凭借专业性和改革开放后中国南方经济的迅速发展实现快速成长。
3. 业务现状
德邦物流的产品可以分为公路快运业务和快递业务两大板块，同时，在提供公路快运及快递基本服务的基础上，根据客户的自愿选择提供相应的附加服务，包括：代收货款、保价运输、安全包装、签收回单、综合信息服务、上门接送货、短期货物仓储等。除公路快运和快递业务外，公司还经营少量的航空运输代理业务。
3.1公路快运业务
通常情况下，公司营业部侧重于单票重量在 30kg-500kg 之内以及体积相对规整且不超过3立方米的货物。按照提供货物运输服务的时效性、货运运输距离等不同标准，将公路快运中的零担业务产品分为精准卡航业务、精准汽运业务和精准城运业务，其中精准卡航和精准城运同属于高时效性的零担运输服务。
A.精准卡航业务
精准卡航业务是公司的优势产品，用于运输出发运作城市与到达运作城市之间的距离在 480 公里以上的货物。精准卡航业务已基本覆盖了从珠三角、长三角及京津唐地区出发至全国大部分城市的运输线路。客户在选择精准卡航业务后，其运输的货物将在同线路车辆上进行优先配载，保证精准卡航业务的货物在第一时间内到达。
B.精准城运业务
精准城运业务也是公司的优势产品，用于运输出发运作城市与到达运作城市之间的距离在 480 公里以内的货物。目前主要覆盖珠三角、长三角、京津唐、山东、辽宁、川渝区域城市之间，基本实现快速、准点到达和在部分区域的派送。客户在选择精准城运业务后，其运输的货物将进行优先配载。
C.精准汽运业务
精准汽运业务是公司的普通公路快运产品，在全国所有已覆盖的区域均有经营，且没有运输距离的限制。公司在进行货物配载时，在保证精准卡航及精准城运两类优势业务能全部配载完的前提下，进行?精准汽运(长途) /(短途)?货物的配载。由于精准汽运业务的时效性略低，运输价格也相对较低。
3.2 快递业务
快递业务是公司于 2013 年 11 月正式上线开展的新业务。公司通过取?快递最后一公里+现有公路运输网络?的模式，用标准定价与标准操作流程，为客户提供安全可靠、服务专业、高性价比的快递服务。截至目前，快递业务的服务网络已经覆盖至国内 30个省及直辖市，291个城市。自快递业务开展以来，业务规模及相应营业收入实现了较快的增长。 2013年末开展快递业务的网点数量仅为 332个，截至 2014 年底公司开展快递业务的营业部数量为 2,687个，已超过公司营业部数量的 50%。在激烈的市场竞争中，公司提出了?经济快递?的独特理念，将德邦快递定位为中国性价比最高的重货快递。即针对货重区间在 3公斤到 60 斤的产品，推出?360 特惠快件服务?，该服务以 3公斤为首重，每公斤续重价格显著低于市场平均水平。在此基础上，德邦快递推出了代收货款、保价运输、安全包装以及签收单等多项增值服务。突出了公司快递业务价格适中、服务差异化程度较高的特点以最大程度满足最广大的客户群体。
4. 发展战略
4.1 德邦物流业务发展目标
公司的战略愿景：致力于成为中国快运与快递领域客户首选的现代化综合物流服务提供商。
公司的经营目标：继续保持在公路快运领域的领导地位，加强对服务范围的纵深覆盖，维持网点密度行业领先，不断提高市场占有率;加速拓展快递业务的覆盖区域，依靠高效的信息化与自动化直营网络经营体系，推动快递业务高速增长;在时效、货物安全、便利性等物流行业核心竞争能力建设上持续改善，树立行业标杆，提升德邦品牌价值;不断提升客户满意度，优化客户体验，努力为客户创造价值，实现企业与客户的双赢;打造企业强劲的持续盈利能力，实现较高的利润率水平;继续进行稳健的业务延伸，追求物流服务内容及品质的全面领先。
为落实公司的发展战略，建立并扩大在国内公路快运领域的领先优势，将取以下业务发展：
1、持续稳健推进服务覆盖范围扩张，实现公司在东部成熟地区的深入布局和中西部地区的广泛覆盖，打造国内领先的直营网络运营体系，实现高效运作;
2、强化公路快运业务的领导地位，加快拓展快递及整车的业务规模，并继续用稳健的经营策略，逐步推进在综合物流领域的业务延伸;
3、加强人力建设，为公司发展提供强有力的组织与人才保障;
4、持续加强信息系统投入，实现对业务和管理发展的带动;
5、坚持推进产品、服务品质升级，提升客户体验;
6、提升品牌内涵，加强品牌推广，发挥品牌价值;
7、持续加强内控制度建设，夯实业务发展基础。
4.2德邦物流的竞争优势
德邦物流主要具有以下竞争优势：
1、初步建立了覆盖全国范围的运输网络，规模效应正逐步显现：截至 2014年 12 月 31 日，德邦共计在全国 32个省、直辖市、自治区建立了 5,376个营业网点，覆盖范围达到 312个地区级城市，并在广州、上海、北京、武汉、郑州等区域重点的运输枢纽城市，建立了 108个分拨中心，进行货物的中转仓储及转运。此外，作为专注于开展公路快运业务的公司之一，通过多年的经营，公司积累了丰富的网络组织经验，具备出色的网络组织管理能力。公司线路规划部门通过对各区域市场的深度分析，并引入麦肯锡、 IBM 等知名的外部咨询公司对运输网络进行优化及规划。网络覆盖范围的不断扩大和运输线路的不断增加，对公司可实现的业务量已初步产生推动作用，年运输货量保持持续高速增长。 2012 年至 2014 年，公司分别实现年运输货量369.29万吨、 453.61万吨和 528.82万吨，年均增长率达到 19.71%，年运输票数 2,587.66万票、 3,764.58万票和 5,440.03万票，年均增长率为 44.99%，远高于全国公路货运量的年增长率。
2、坚持直营网络、自有车辆为主的经营模式，有力的保障了服务品质：德邦多年来坚持直营网络、以自有运输车辆为主的经营策略，虽然在业务开展的早期阶段资本投入规模较大，但由于对开展业务的各个操作环节拥有绝对的控制力，公司在服务质量方面能够提供更加优质的保障，因而对市场上更加注重服务质量的优质客户具有更大的吸引力。
3、成熟的标准化网络建设经验确保?简单复制，快速扩张?模式的成功实施：通过多年专注于公路快运行业的业务经营，德邦已形成了非常成熟的标准化网络建设经验，对于营业网点及分拨中心的选择、建设及运营等已有一套严格精准的原则和具体标准的制度体系。公司自设立以来能够保持高速增长，一方面受益于行业的整体增长，另一方面更加得益于通过?简单复制，快速扩张?的模式，在保障服务质量的同时迅速扩大了网络覆盖范围，占领了市场。
4、具有经验丰富的管理团队和良好的人才培养体系：德邦的高级管理人员全部由拥有物流相关领域丰富经验的专业人士组成。公司在人才培养方面在行业内也是独树一帜。多年来，德邦坚持进行校园招聘，并对招聘的大学生进行重点培养。截至 2014 年 12 月 31 日，公司大学本科学历及以上的员工比例约为28.96%，大专学历及以上的员工比例达到 55.95%以上，提升了公司对外服务的质量。公司内部设立了德邦学院，从一线操作人员到办公室文职人员及管理工作人员，均要参加内部培训，并对表现优异的员工进行晋升提拔。公司内部各个层级的管理人员基本来源于内部提升。丰富的人力储备，保障了公司业务规模扩张对各层级管理人员的需求。
5、已建立了一体化的信息系统平台，并持续进行升级优化，提升信息处理能力和营运效率：德邦在公路快运行业领先开发建设了物流信息一体化的系统平台，并与IBM(中国)建立了战略合作关系，对信息系统进行不断的建设和完善。同时，在已建成的信息系统平台上开发并整合快递业务信息。德邦的信息系统具有先进的软硬件平台和优秀的信息技术人员，并通过对 ERP 系统、渠道及客户管理、财务系统、人力及办公自动化方面进行持续开发和升级，良好的实现了对业务运营流程、渠道及客户的开发与维护、预算及财务报表管理及内部人员信息和管理效率的提升，并有效提高了公司整体的生产效率和服务水平。
6、在公路快运行业树立了领先的品牌形象：德邦作为 AAAAA 级物流企业，在公路快运行业内享有广泛的知名度和影响力。凭借品牌影响力和稳定、优秀的服务品质，公司赢得了庞大、稳定、多元化的客户群体。同时，与国内众多一流的电子商务企业签订合作协议，成为其推荐的物流服务提供商，进一步扩大了德邦在公路快运行业及客户群体中的影响力。
7、建立完善的业务流程管理体系，聚焦高端中小企业提供高品质服务：德邦依托全国范围的直营运输网络、高质量的运输车辆、可靠的信息系统，聚焦高端中小企业客户，提供高品质的公路快运服务。为降低运输货物的差错、破损、丢失等的发生，德邦在接送、装卸、运输及搬运等各个业务环节均制定了严格的操作流程标准，并通过持续培训、过程监管、投诉处理及定期进行营运品质的指标考核等相应措施，最大程度上提升服务质量。根据内部统计，2012 年至 2014 年，在业务量高速增长的同时，公司各项营运品质的指标持续改善。在新增的快递业务方面，德邦保持了一贯的高品质服务，货物丢失、破损比率正逐步接近行业龙头企业水平，客户投诉率大幅低于行业平均水平，对申诉的处理服务在行业内保持较高的水准。公司一贯优秀的服务品质，带给客户良好的用户体验，树立了在行业内的良好口碑。
5. 商业模式分析
5.1 业务板块分析
5.1.1 公路快运业务
目前，零担快运的市场集中度很低，前十家的市场份额总和仅占 1.8%，数得出来的大零担企业屈指可数，年营业额在10亿以上的企业只有德邦、天地华宇、佳吉、盛辉、盛丰、新邦。为了提高市场集中度，提高大零担企业的数量与规模是必要的。未来 3-5 年，以德邦为标杆的标准化网络显现出的规模经济效应将加速推动大型零担快运企业的份额扩张。德邦，作为一个新的标杆，证明了零担快运的规模经营在中国的巨大潜力。从收入来源的.分析可以看出，德邦的高速增长是网络发展的结果，具体而言，门店数量及门店覆盖度的增长实现了营业规模的增长。正是门店数量从 1000个到 3000个的过程支撑了德邦营业额从 20亿到 60 亿的增长。
不过，德邦区别于其他企业成为标杆的根本原因还不是门店，或者说德邦为零担行业带来的创新发展不是网络本身。首先，门店不是德邦的发明，而是华宇的发明;其次，德邦和华宇在相同的门店规模下曾经相持了一段时间，最终是以华宇不得不减少门店数量以降低亏损，而德邦以持续盈利得以继续扩张门店数量脱颖而出。可以说标准化使得德邦在网点建设中保障了网点的成功率，实现了网络效率的均衡，使用率的均衡是网络整体效率和竞争力的基础。因此德邦的独特贡献是快运网络的标准化运营，为行业提供了一个高标准的样板。而标准化能有效推广的基础是直营模式下对运输各环节的控制力。
5.1.2 快递业务
除了开展快递业务需要行政审批并取得相应的业务资质外，公路货运与快递业务的区分界限已较为模糊，公路快运行业的企业可在取得快递业务资质后从事快递业务，快递行业的企业也可开展公路快运业务，细分行业之间的竞争和渗透愈发明显，从而加剧了公路快运和快递行业内的竞争。为充分利用自有网络布局，增强市场竞争力，德邦于 2013 年 11 月正式开展快递业务，但2014年快递业务收入占比不到5%。国内快递行业经过近年来的快速发展，市场竞争已较为激烈。虽然公司对快递业务定位和发展已做好长期发展战略和运营，但仍将面对快递市场的激烈竞争。竞争对手除专业的快递公司外，还需要面对电子商务企业自建物流体系的竞争。
因此无论从短期还是长期来看，德邦快递发展成为行业领导者都很有难度，更优的定位是作为公路货运业务的补充。目前着力探索的3-30公斤重货快递领域也说明德邦仍在围绕零担运输将业务范围扩展到快递领域。
5.2 核心竞争力分析
德邦的直营业务模式与顺丰相类似，通过直营更好的控制运营质量，推进一系列标准化建设。在网点布局方面，直营模式能更好地贯彻总部的布局和选址理念，建设标识统一的门店形象;在服务质量方面，德邦能在全国各地贯彻总部的时效要求，即使部分网点亏损也能按时发货，运输及装卸过程的可控性也非常高，比加盟模式更能保证运输质量。
此外，自有车辆也保证了运输路途中的可控，高标准的车辆性能和装备水平也有助于提升客户满意度和品牌形象。值得注意的是德邦并不完全依靠自有车辆，也会通过外请车辆的手段来平衡各地区间的运输货量，从而实现控制力和灵活性并重。
在直营模式下，初期会面临资金短缺、扩张速度慢、运营成本高等缺陷，而一旦完成网点布局，形成符合市场需求的标准化的体系后，即能在市场上建立良好的品牌形象，更有利于提供高端产品和服务。德邦的精准卡航等产品之所以能领先于同行业推出并形成规模，也是得益于对运输全环节的控制力。
以德邦上市为标志，可以看出德邦正在逐步跨过物流企业在发展过程中面临的资金和规模瓶颈，未来将继续依靠规模优势和直营模式下的标准化优势在中高端市场占领最高的市场份额。德邦A股上市募集的资金投入如下表所示，从中也可以看出德邦对未来的规划和对保持竞争力的关注点，主要是想解决全国网点布局不平衡的问题，增加自有车辆匹配业务增长和高标准服务质量要求，通过信息化手段提升管理效率、增强市场竞争力。
6. 启发建议
综合德邦物流企业现状和管理经验，可供我们借鉴的部分有以下几点：
6.1 专一化的市场定位
德邦自成立之初一直坚持做直营网络、以自有运输车辆为主的公路货运，期间没有受到加盟模式迅速扩张的诱惑，也没有做综合物流。因此才能将全部资金和人力用于铺设网点，提供专业化的公路货运服务。借此形成了规模优势，确立了行业领先地位，清晰的专一的业务结构更容易赢得资本市场的青睐。
6.2 标准化的管理手段
通过多年专注于公路快运行业的业务经营，德邦已形成了非常成熟的标准化网络建设经验，对于营业网点及分拨中心的选择、建设及运营等已有一套严格精准的原则和具体标准的制度体系。值得注意的是德邦的标准在运输时效等指标上一般高于行业平均水平，例如德邦的运输节点要求当天清货，这对较小规模的物流企业来讲是难以承受的成本压力，而大规模的物流企业如果网点是加盟模式，加盟网点出于成本考虑也很难做到，只有德邦的全国直营体系才能以整体盈利弥补单个节点的亏损。德邦的高标准运作模式也是其赢得市场份额的重要手段。
6.3 专业人才的引进和培养
德邦物流每年招聘大量应届毕业生，还有博士生，可以提供博士后进站的条件，这些行为在人才短缺、待遇不高的物流业是很罕见的。德邦一方面是利用毕业大学生素质高、潜力大的优势，另一方面也借助他们工作热情高、干劲足的特点来提高整体工作效率。虽然物流属于劳动密集型行业，但大多数物流企业没有大量招聘名校毕业生的行为，主要原因在于高学历物流专业人才往往理论脱离实际，无法适应实际业务的需要，物流公司艰苦的工作环境和较低的薪资待遇也很难留住人才。德邦在某种程度上利用了应届毕业生刚参加工作时干劲足的特点，让毕业生从基层干起，虽然员工流失率仍然很高，但不妨碍公司整体运作，最终愿意留下来的也已经证明是忠诚的员工，高学历的人才也有较快的上升通道。对于博士，德邦则提供相对优厚的待遇，希望以此建立行业内领先的人才和技术优势。
6.4 与国际知名公司合作的经验
德邦与麦肯锡、IBM、安永等国际大公司进行合作，开展了关于战略和业务咨询、信息系统整合建设、内部流程重组等多个项目，2014年咨询费支出达00余万元，这在资金普遍短缺的物流行业是非常罕见的。德邦通过此类咨询项目，加强了业务规划和流程管理，提升了运作效率和规范性，增强了信息化等领域的竞争优势，保障了自身的高速成长和行业领先地位。此类管理提升经验值得我们借鉴。
6.5 与我公司合作机遇
虽然德邦在公路快运领域具有专业优势和封闭的直营体系，外部公司不便进入，但德邦对于物流技术的研发一贯持开放态度，德邦的企业规模和行业地位决定了其在管理理念和技术研发上具有领先优势，我公司可以把物流技术作为切入点借鉴德邦的经验或寻求与德邦的合作，包括网点建设布局优化模型、运力购系统、车辆在途监控系统等。
我公司目前正以物流园区为目标推广物流信息化平台产品，在发展园区客户之后必将转向大型物流企业寻求合作，以扩大产品覆盖面。德邦在网点选址方面有非常成熟的经验和模型，在外部运力购方面也有很好的经验可以借鉴，这两方面都与物流智家产品密切相关，双方可以在这些领域互通有无，我公司可以借鉴德邦这类企业的经验设计产品功能，为德邦这类企业设计定制化的功能模块或将这类功能标准化后推向市场。另外，在车辆在途监控系统和运输路径规划系统方面，因为目前成本较高许多物流公司尚未广泛应用，而这也是未来物流技术应用的趋势，寻求有业务经验的物流企业合作研发此类产品有助于更好地对接市场需求和提升产品质量。从这个角度讲，德邦物流也可以作为我们研究物流行业的一个切入点，从中跟踪分析货运企业的需求和行业的发展方向。
7. 总结
德邦物流取得零担运输行业第一的位置不是一蹴而就，而是经过多年的积淀形成的，其中既借助了行业发展的机遇，更是因为自身坚持高标准的运作模式和严格把控的直营体系，最终形成了规模优势，成功对接资本市场。德邦的发展路径说明通过高标准的运营体系可以占领零担运输中高端市场，也说明了在公路货运行业坚持专业化的优势。德邦未来巩固和扩大行业领先优势的举动值得我们紧密关注。
;商业地产的运营模式是怎么样的
一、“市场化网络组织”取代“管控式科层组织”
科层制组织与时代渐行渐远
科层制组织是科学管理时代的产物，是始于20世纪初期并为企业广为认同的组织管理模式，形式如同金字塔。科层制组织是一种基于集权和分工的管控式协作体系，既要保证分工的高效率，又追求中央集权的管控体系。这种组织模式有着突出的优点，同时，也具有与生俱来的缺点。
科层制组织的优点：
第一，规模效益突出，劳动生产率高；
第二，结构稳定，层次分明；
第三，分工明确，职责清晰；
第四，对外依赖性比较小，决策执行力强；
第五，人才丰富，有大量熟悉这种管理理念的管理者。
这种组织模式尤其适用于品种少、批量大和标准化程度高的产品制造。将这种模式发挥到极致的，典型代表如福特汽车、通用汽车和富士康等。
科层制组织的缺点：
第一，关注纵向专业发展，横向协同机械化；
第二，标准化要求高，个体约束强，不利于个性解放，员工更像螺丝钉，对体力工作者尚且可以接受，但是对于知识工作者来说是一种煎熬；
第三，职责分工上“分内事”与“分外事”之间泾渭分明；
第四，管理层次多，管理成本高，决策周期长，对市场响应速度慢，容易产生“只为上不唯实”的问题，只重视领导想法，对实际情况和实际需求关注不足；
第五，部门间各自为政，跨部门协同困难，在面临多个专业协同配合和灵活应对变化时，显得死板笨拙；
第六，价值评价模糊，价值标准公允性不强。
总结下来，科层制组织刚性有余而弹性不足，专业有余而协同不足。
在移动互联时代，科层制组织适用条件和理论基础开始发生动摇，竞争加剧、客户需求升级以及知识工作者逐渐成为主流，企业只有对外部的变化保持高度敏感，并且还要能够有组织、有体系，灵活机动地满足市场需求，才能持续存活下去， 显然，这种看似简单的要求对科层制组织来说，是一道难以跨越的坎，组织的转型升级势在必行。
以轴承制造企业为例，该企业是轴承行业的龙头企业，作为多年体制下的产物，其科层制组织模式的特征明显，中规中矩、按部就班地生产着产品。然而，随着市场的变化，个性化定制和系统解决方案诉求的加剧，从企业的经营模式来看，存在着两种截然不同的模式，一种是围绕标准产品（标品）的经营模式，强调专业化、标准化和规模化，性强；另一种是围绕定制产品（非标品），强调快捷化、个性化、定制化，小批量和动态性极强，两种模式同时存在，两种类型的产品都有市场。随着时间的推移，非标品占据的比重越来越大，原有适用于标品的科层制组织模式出现了各种不适应，组织内部负责产销协调部门的工作量和工作内容急剧增加，并且在原有的组织模式下，基于标品的经营模式造成了大量结构性过程，库存居高不下，而且组织机器根本停不下来，处于“饮鸩止渴”的经营状态，企业内部产销失衡现象突出，原有以“经济”为主导的科层制组织架构，在“市场经济”面前力不从心，寻求组织变革，进行顶层设计的需求越发紧迫。在这样的情况下，我应邀担任该公司的顾问，然而，在这种“积重难返”的境地来推进组织变革，其中的难度无以言表，只有经历的人才能知道其中的酸甜苦辣。
二、网络化市场组织代表未来的主流方向
在互联网时代，科层制组织模式会向什么样的组织模式演变呢？我想，取而代之的应该是“网络化市场组织”，网络化市场组织具有以下几个适应时代的新特点。
第一，市场导向，以客户价值为核心 ，这种导向必须落实到组织上，而不能停留在口号和思路上，价值和效率是组织永恒的主题，要不创造全新的客户价值，要不就是打造全新的运营效率。
第二，组织方式网络化，整合机动灵活，无固定形式，评价标准是唯一的 ，即如何多快好省地创造客户价值。
第三，团队作战，形式多变，快速聚散，目的性强，有效性高。
第四，任何组织内部的团队存在都以业绩评价 ，业绩是评价其生存与发展的准绳，没有业绩团队就没有存在的理由。
第五，刚性的职能划分与柔性的组织协同同在，组织边界清晰 ，却接口丰富，相互配合毫无障碍，极少存在毫无价值的管控环节和不必要的“红绿灯”，后台和管理部门所掌握的大量会向一线倾斜。
“网络化市场组织”与“管控式科层组织”作为两种不同的整合方式，“ 管控式科层组织”关键要点在于：职责、预算、、目标、层级和标准等 ；“ 网络化市场组织”关键要点在于：客户、协同、分享、需求、团队、任务、灵活和能力等。 这两种模式的差异源自于以下三大核心原因。
第一，“动力源”不同
“动力源”从内部转向外部，从靠“推力”向靠“拉力”转变，从“行政命令”向“客户主张”转变，权力逐渐从领导层向一线转变，打破决策瓶颈。
面对无限、多变的市场需求，即使再细分的市场，单一的、标准的产品都已经无法满足客户的需求，僵硬的“管控式科层组织”只能加剧结构性过剩的矛盾，而不能从根本上缓解供需关系一体化过程中的结构性矛盾。在有限的组织能力和无限的客户需求之间矛盾日益扩大的互联网时代，创新企业与客户之间的链接方式变得越发重要，“管控式科层组织”显然不能很好地满足这一要求，自娱自乐只能自绝于市场，而 围绕客户需求的“网络化市场组织”以其灵活的组织方式、市场化的协作机制，将逐渐成为未来的主流。
第二，“评价值”不同
“评价值”正在从“领导说了算”转向“客户说了算”， 任何组织、团队和个人，存在的理由有且仅有一个，那就是创造价值，评价的标准就只有创造了多少价值、解决了多少问题、实现了多少改善，而不是生产了多少产品、做了多少事情、编写了多少文件等。
员工的价值评价大体分为两大类，一类是为客户的价值创造做出了多少贡献或者说创造了多少客户价值，另一类是为未来客户价值的创造做出了多少准备，明确了导向，也就明确了管理思路。
第三，“产出物”不同
“产出物”正在从“标准产品”向“非标产品”转变，从“生产导向”向“市场导向”转变，企业的核心功能也在从“销售”向“营销”转变，组织内部功能大调整，销售部门将被市场部门所取代。对工业品来说，市场部门人员的技术含量大大提高，而对快消品来说，市场部人员的产品品牌策划能力要求会更高。企业的产出物也在从低附加值的标准产品逐渐向高附加值的非标产品或系统化解决方案转型。价值产出成为核心，市场的声音会洞穿组织，围绕最终产出的努力将成为所有岗位或部门工作的主旋律。
三、“开放式平台组织”取代“封闭式官僚组织”
对组织行为学有过了解的读者都会知道，官僚组织不是一个充满贬义的词汇，而是指强调纵向管控的组织体系，这种组织体系在特殊时期有着独特的力量，如可以“集中力量办大事”，对官僚体制的威胁至少有这样四个：
第一，快速且无法预料的变化；
第二，规模不断扩大；
第三，现代技术的复杂性；
第四，一种基于合作与理智的权力新概念。
在面对互联网时代动态变化的外部环境时，强调政令统一、整齐划一的封闭的官僚组织模式，正在被日益开放的组织形态所取代。
“封闭”是官僚组织最大的特点，其组织模式主要目的在于遏制风险，而不是寻找机会，组织内部往往是铁板一块，外部难以进入，即使进入也难以消化，企业在应对市场需求时主要靠内部的自循环。 这种封闭性特征不仅是在组织的整合上封闭，在业务经营上往往缺乏冲击力，人员的思维和理念更是具有封闭的特征， 很多优秀的人才在这类组织中经过一段时间的“磨炼”，渐渐失去对市场的感知，擅长处理内部关系，而缺乏对外部的开拓和进取精神。
上下级存在极强的依附和从属关系，忠诚远大于能力，人际关系的处理是员工晋升和加薪等职业生涯关键事项的重要指标，在这类组织里，条条框框规定较多，经营策略的“规定动作”远多于“自选动作”，员工价值评价“定性指标”远多于“定量指标”，业务能力的强弱体现的难度较大，这在很大程度上也压抑了创新的火种。
这种组织对于创新性人才和崇尚自由平等的知识型工作者来说，是一座无形的“牢笼”，是对其人性的压抑和束缚 ，但是对于习惯于按部就班，擅长人际关系处理的人来说却是难得的“天堂”，我们不能厚此薄彼，不能因为强调创新就忽视了规则的重要性，也不能因为强调自由平等就轻视了人际关系的价值。但是， 作为一名企业经营管理者来说，人际关系要有度，但是创新无止境， 因此，在创新的探索上，企业必须在组织机制上予以保障。从这个角度来看，平台型组织具有得天独厚的优势。
能将平台型组织的优势体现出来的，最佳的案例无疑是青岛海尔。海尔组织形成经营体，分别为一线经营体、平台经营体和战略经营体。
一线经营体主要包括研发、生产和市场等三类经营体，这类经营体直接面向市场，端到端创造用户需求和价值，分类是按照端到端的全流程来进行的，在每一大类经营体下又会分成若干个小的经营体，这些经营体独立核算，充分激发出一线经营体的创新创业。平台经营体主要包括财务、战略、企业文化、人力、供应链等平台型经营体，这类经营体划分的依据是其管理职能，在海尔内部称为FU平台，每一个主要职能模块被细分为不同的经营体。
平台经营体是一级经营体的平台、流程平台和专业化服务平台。
战略经营体主要包括以张瑞敏为首的海尔最高层决策者，其使命是创造全球用户，实现第一竞争力目标。其主要职责是对内负责协同、经营和发展经营体，对外发现新的战略机会，主要负责制定战略方向，解决内部协同问题和发现新的市场机会，同时为经营体配置，帮助一线经营体和平台经营体达成目标。
海尔特别强调要将各级经营体之间的连线打通，即“纵横打通”。 纵向打通指的是把二、经营体链接起来，经营体要融入二级经营体，二级经营体要融入一级经营体；横向打通则是把员工和顾客链接起来，一级经营体需要扎根于顾客的土壤中。结合海尔的HOPE平台和COSMO平台，最终将海尔建设成为顾客交互平台、内部创客平台和整合全球平台为一体的开放性平台组织。
与海尔类似的经典案例，当属GE。GE公司是美国通用电气公司的简称，由爱迪生创建于1878年。GE公司2013年的运营额为1468亿美元，净利润超过136亿美元，资产达6853亿美元，员工人数有30万左右，在世界财富500强中排名第24名。
GE公司的业务和办公地点遍及世界各地100多个国家，业务范围包含塑胶、医用系统、发动机、交通、电力、照明、信息服务和金融服务等许多领域。它是世界上最大的制造公司之一，营业额和市值在制造业均为世界第一，公司资产于1981年相比增加了27.4倍。
1981年，GE第8任总裁兼董事长杰克·韦尔奇走马上任时，公司的总资产250亿美元，年利润15亿美元，GE似乎是一家令人羡慕、财务健康、运转正常的公司。然而在杰克·韦尔奇看来却存在很多问题，其中最为严重的是人员机构臃肿、管理层级复杂、层次过多、灵活性低，僵化的官僚气息更令他头痛。官僚作风吞噬了组织对变化的嗅觉，它让“GE穿上水泥鞋与对手竞争赛跑”。
杰克·韦尔奇从上任起，就一直致力于打破这种官僚机制，将GE改造成一个真正的无边界组织。 具体措施是将各个职能部门之间的障碍全部消除，工程、生产、营销以及其他部门之间能够自由流通，完全透明；融合国内业务和国外业务；把外部围墙推倒，让供应商和用户成为一个单一过程的组成部门；推倒那些不易看见的种族和性别樊篱；把团队的位置放到个人前面， 实现“工作外露”（WORK-OUT），倡导群策群力、团队精神等。 最终，将GE与其他世界性的大公司区别开来。
组织模式开启“平台+”模式，平台作为支撑、服务与核心运营管理职能的单元，支撑价值创造单元的效率最大化。 平台不仅具有对内激活的功能，也具备强大的对外整合的能力。很多人谈及平台，都会提及海尔、阿里等企业的组织模式，但是，平台和平台之间差异往往是巨大的，即使在同一个领域，由于商业模式的不同，对平台的认识和理解也是不同的。这里重点讲一下，在B2B电商市场上，存在几种典型的平台型组织，如阿里零售通、京东掌柜宝、中商惠民等。其中，阿里零售通用类似于阿里巴巴的模式，自己搭台，别人唱戏，轻资产的运营模式，为厂家和小终端之间建立起来的，尽管其重金打造菜鸟网络，不过是为提供服务而已；京东的掌柜宝，与京东商城的模式类似，用自营的物流体系和仓储管理体系，商品直自营，属于典型的重资产运作模式；中商惠民，目标客户为城市社区超市，专注城市社区便利店，通过强大的配送能力，为城市社区便利店提供配送服务。可以看出，即使在同一个领域，不同的定位和商业模式，对于平台的定义是存在巨大区别的。
四、“聚合型有机组织”取代“离散型机械组织”
“离散型机械组织”的概念形成于为某医药企业做管理咨询的过程中，该公司是一家上市公司，上市以后随着企业的资金充盈，企业在战略上更为大胆，不断进行着纵向并购，先后收购了多家上游供应商企业（医疗设备、包材等），然而，在对该企业进行战略分析时，发现该公司所下辖的多家子公司各自为政，相互之间缺乏有效的衔接和联动，分公司之间平行并列，甚至于在上相互争夺， 整体公司并没有围绕某一个核心形成有效的系统，这无疑是对的极大浪费，并没有实现其并购的初衷。
这样的组织应该怎么调整呢？ 我想一定是要走向聚合型有机组织，可谓整合容易聚合难。 当我们放眼整个企业，尤其是集团型企业，不但要是有机性的，更要是聚合型有机组织，这种提法，我想更能适合这个时代。
这种思想放到企业中， 我们可以将其理解为组织运营效能，无独有偶 ，我在给某中型卡车制造企业做咨询服务的过程，进行标杆研究时，也再一次验证了组织运营能力的重要性。在欧美重卡企业中，能够在剧烈的行业周期波动中连续保持70多年盈利的企业只有两家：帕卡和斯堪尼亚。进一步分析，我们发现，这两家企业用的是完全不同的战略，帕卡的业务战略：业务专业与高效管理的低成本战略。以“轻资产”模式整合产业链，实现“快周转”，确保其在卡车业务上一直维持在12%～14%的毛利率水平。而斯堪尼亚用的业务战略截然不同，其业务战略：高度协同的纵向一体化战略，通过产业链的一体化协同效应和差异化的产品使其在主流重卡企业中拥有最高的毛利率水平。通过对比发现，帕卡和斯堪尼亚虽然用完全不同的成功路径，但是两家企业具备相同的特点，那就是高效协同的内部运营。显然，打铁还需自身硬， 如果我们企业内部都难以高效运营，又谈何整合，谈何组织效能呢？
BOT+EPC建设模式是什么？这种建设模式在国内实施的利，弊
商业地产有什么运营的模式啊?看完我整理的商业地产的运营模式后你就会明白了!文章分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦! 商业地产的运营模式1、分割出租
开发商将商业地产统一规划、分割，以长期出租方式招租。
由于缺少统一的规划和有序的经营管理，这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润的风险，最后开发商被迫将商业地产出租后又以返租方式招商经营的局面。
2、分割出售
分割出售作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发商财务压力的同时，如果缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营埋下隐患。
商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施的所有权和经营权被彻底分离，而且产权数众多。从而影响商业地产的经营效益，实际回报与预期收益可能相差甚远。
3、售后返租
分割出售模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分离。为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的售后返租模式。
售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式吸引买家入场。同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
4、地产开发与商业运作同步并存模式
地产开发与商业运作并存的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式。房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，既能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。
5、专业担保公司介入投资性房产领域
对商业地产尤其是酒店经营模式不甚了解的投资者，在诸如产权式酒店等形式的商业地产投资过程中，前期不调查开发商是否具有经营和担保实力，后期也不调查管理公司是否具有经营管理能力，只要看到高回报就盲目购买，近年来已经出现了一些投资风险的实例。
产权式酒店的投资风险，让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔，为此，出现了产权式酒店为房产投资人加上一道保险引入专业担保的这种销售模式，专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。
商业地产运营模式及风险防范一、商业地产的概念
商业地产是指用于各种零售、餐饮、**、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
商业地产开发项目按照商业形态进行分类，大体可以分为以下类目：商业广场、shoppingmall、商业街、大型商铺、购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、社区商业中心等。
二、商业地产运营常用模式
1、只售不租，出让产权。用这种模式可以很快收回投资，很多开发商都取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。大部分都用出售后返租，并以高回报租金、若干年后回购为吸引人的口号，营造了许许多多的概念。商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。房地产发展商作为物业的开发单位，通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，并同时保证小业主购买商铺后每年获取一定的收益率的前提下，要求小业主(投资者)与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。这种以大商家整体承租，发展商长期包租为销售模式，市场称之为产权式商铺。至今这种营销模式被普通运用，并受到投资者的信赖。
2、只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己经营特色。
3、又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用;或者以租代售，又租又售;还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润;还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营;还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。
4、商家与地产商结成战略联盟。现在最吸引人们眼球的是万达模式。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与国际商业大鳄，故被称为订单地产。万达集团得到的利益是通过租金的方式获得稳定的现金流。欧倍德节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。
三、商业地产运营管理
运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从商业管理蜕变成物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
统一的运营管理是商业地产成功的关键。运营管理的统一性，就是开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。
虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。
统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理(立足长远)、统一营销(广告宣传等)、统一服务监督和统一物管。这其中统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。
虽然运营管理是一个项目成功与否的关键，但在运营管理之前，要确保一个项目完美顺利地开发、进展，则要完全归功于科学而严谨的市场调查、规划选址、准确的定位和长期有序良好的招商工作，因此说，它们又是一个成功商业项目后期顺利运营的基础。
四、商业地产运营中法律风险防范
结合商业地产与住宅地产的区别可以看出，住宅地产以住户入住结束，而商业地产则是由多方运转的商业价值链组成，它需要开发商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来才能取得共赢。商业房地产运营主要包括开发、销售、招商、经营、管理几个环节，这些环节每一个都是紧密联系，在法律意义上将产生不同于普通房产的差异。商业地产的开发过程中一般会遇到以下风险：
1、宏观调控的风险
宏观调控是指利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。上海市针对商铺热发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，在通知中明令禁止将没有封闭、永久、固定维护结构的商场与写字楼擅自分割转让，并规定商铺的买卖必须在有产权证以后并通过有关主管部门的批准后方可进行。该通知以行政手段对开发商的经营行为进行了规范。
2、规划失误的风险
规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失误，也会造成商铺贬值。同时，开发商在商铺开发中尽量熟悉相关的行政法规和规定，以免从方向上犯了错误。一项成功的规划更多依赖于市场调查等商业活动，但从法律角度了解城市发展的政策倾向也有一定的作用。
3、租金差价风险
开发商出售商铺后，消费者、小业主们委托开发商经营此商铺，而开发商则整体租赁给大型商家统一经营，租金相对低，必然与商家提供给小业主客户的回报率之间将存在差距，就使得开发商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金;要回避此类风险，开发商必须按照市场规律来制定商铺销售价格和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率。同时由于租金高额的租赁税，对于普通的购房者而言并不十分清楚，购房者因此认为开发商存在欺诈引发纠纷十分普遍，这要求开发商在销售前有正确的引导。
4、大型商家经营不善带来的风险
若大型商家在长期的承租期内，经营管理不善，无法继续经营，无力支付租金给开发商，将导致开发商不能支付固定回报率给小业主的承诺。因此开发商在考虑出租时，不能只以租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些优质大商家租客，以获得一个长期的有保证的租约，以保证给业主一个稳定、持续、健康的回报率。这主要取决与招商这个特殊环节，一些开发商为追求高进驻率，忽略商家经营形态、企业信誉等因素，导致商业布局不合理，或者因商家经营不善而在开业后退租，其影响较延长招商时间更为严重。
5、售后包租带来的风险
取售后包租的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系;二是购房人与第三方的委托租赁关系。现在，有部分开发商取委托经营合同方式，保障投资收益。即小业主除了和开发商签订购房合同外，开发商或开发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托经营合同。开发商应特别重视委托经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书。
6、产权分散带来的风险
开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销之主要问题。开发商可以建议小业主提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。这有效避免了返租期满后发生纠纷的可能性。
7、物业管理中存在的风险
商用物业(尤其是商铺)单独成立业主委员会的可能性很少、难度较大，且商铺物业管理的内容繁杂，涉及诸如水、电、气、经营形态等的收取、分摊、使用和管理，一旦管理、服务不善，计容易导致物业后期经营成本的过大，这恰好是经营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许多消费者(投资者)与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上。而且不同的商业形态面临的各种费用标准不统一，使发生纠纷的概率大为增加。
此外，商铺的公摊面积、相邻权、环境变化、供求关系、选址不当、开发商的项目实施能力不强、业态变化、商圈变化等问题都使开发商在商业地产运营中面临重重风险，需要聘请专业律师来合法规避和安全防范。
商业地产运营模式选择近几年，商业地产的开发投资保持持续增长。2007年,中国商业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，连续三年保持在17%左右。同时，当前从紧的货币政策，对前期火热的房地产市场，抑制作用日益显现。在这种情况下，商业地产以其利润较高、市场逐渐成熟，成为了房地产投资的良好避风港。然而，相当多的商业地产在建成之后，存在着前期招商或者是后期运营的难题，除去运作能力的差异以外，项目运营模式选择不当是前述难题产生的症结。因此，商业地产的运营，绝对不可能像住宅那样相对简单，需要具备相当的整合能力，亦即精准的商业开发定位能力以及后期的运营能力。也就是说，针对具体商业地产，合适的运营模式的选择至为重要。本文就商业地产运营模式的选择作一探讨，以期能对商业地产投资时选择合适的时机、用合理的运营模式提供参考。
目前世界各地对于商业地产并无一致的定义，中国房地产统计年鉴将进行商业零售和其他实物当场交易或面对大众有偿服务的经营场所称为商业营业用房，这个称法是国内广泛使用的商业地产概念。本文讨论的商业地产指用于各种零售、餐饮、**、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，其经营模式、功能和用途区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
一、商业地产主要运营模式
在商业地产开发完毕后，通常会用以下三种模式进行运营：
第一,产权持有。这种模式对于开发商的招商及商业运营能力有一定的要求。区域略显劣势的项目，则更需要在业态定位与规划布局上下足工夫。这种方式可以分为两元和三元两种格局。产权持有的二元格局，以开发商为产权人+出租人+管理者，经营者为承租人形成。而产权持有的三元格局，以开发商为产权人+出租人，专业商业运营公司为管理者，经营者为承租人形成。由于商业运营往往不是开发商的强项所在，因此用三元格局的居多。
第二,租售并举。这种模式在开发之前，先确定主力目标商家，并以其为龙头，吸引中小商家的进驻，集群效应因此形成。由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家，因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和升值保证。该种方式目前方兴未艾，有着一定的市场前景。
第三,产权出售。实际情况中，包括整体销售和小单元出售两种形式。由于这种模式对于开发商最大的好处在于能够快速回笼资金，取得现金流，进行滚动开发。但同时开发商也丧失了获取长期回报的机会。在此种方式中具体体现为四元格局，即开发商为出售人、小业主为买受人、商业管理公司为管理人、租赁户为经营者/承租人。但在小单元出售方式中，有时会省略商业管理公司的角色。这样的缺省，往往使得该商业地产缺乏统一经营管理，商业品质由此降低，经营者风险而随之增大。
二、适合模式的选择
以上三种方式应结合商业地产和企业经营的具体情况而选择。
第一种产权持有模式，对于开发商的资金实力、商业运营与品牌，要求都很高。该模式是开发商自行招商管理，或者开发商委托专业商业运营公司招商管理。而整个商业能否形成规模效应，是日后能否为开发商带来良好的现金流的前提保证。因此，这种模式中，开发商自身的品牌与能力其实占据了很大的权重。同时，由于商业地产的招商、运营到繁荣，乃至带来持续良好的经营收益，需要一个较为漫长的过程，这样就需要开发商具备相当的资金实力。这种方式中，如果经营过程中出现问题的话，往往对于经营收益乃至物业自身升值都会产生强烈的负面作用。其实在市场中，经常可以看到一些项目出现了以下的恶性循环，经营不善、商家退铺、租赁困难、物业经营收益受损、物业自身价值下降。因此，只有资金实力雄厚，拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会用此种模式。
这种模式最为典型的例子是上海的新天地模式。上海新天地由开发商建设，建成后将商业出租，并进行统一管理。这使得所有的商业能以一个统一的社会形象面对消费者，同时商家分别经营各自的产品，充分展示独特的品牌形象和经营风格。这种模式是由专业公司招商，实现管理者与经营者相分离，可提高管理水平。这种模式中优秀的主题、专业店对于商业中心的成功运作非常关键。但是，很多著名品牌都要求较低的租金。应当看到，开发商的商业经营回报有所下降，但在与商业相配套的住宅房地产的开发销售方面，开发商仍然可获取高额的利润。
第二种租售并举模式对开发商的资金实力要求仍然较高，而且往往要借助主力目标商家已经具有的行业号召力，来提高商业地产开发后的市场口碑与向心力，以保证商业项目日后的运营成功。不过由于主力目标商家属于大面积租赁的类型，因此，在前几年来自租赁的收益并不高，甚至远低于市场行情。但由于商业地产的优秀运营，物业自身升值可以对冲掉经营上的收益不足。这种模式能够迅速地确立商业地产项目的市场地位，提高人气。通过开发商与品牌商家的订单开发方式，双方的优势得以充分互动，物业升值的速率将是非常快的。
这种模式最为典型的例子是大连万达模式。这种运营模式是引入一家知名商业品牌公司的主力店。以较低的价格将大部分商铺租给主力店，这种模式可带来大量的人流和商机。然后开发商将底层好位置的商铺出售给小业主，由于主力店的带动，使得底层商业能以较高的价格售出，回收部分投资，小业主自主招商经营。
第三种产权出售模式是通过整体或拆零销售，达到迅速销售、迅速回笼的目的。往往在预售阶段就开始销售，因此可以在最大程度上降低开发商的资金压力，并形成快速开发――快速销售――快速回笼――再次开发的循环。这种模式相对比较适合中小开发商。因为这些开发商往往对资金较敏感。这种模式可以实现的销售价格一般是有限的，远无法与成熟商业相比较。同时，商业运营的不确定性和商业管理公司诚信上的不确定性，对于投资者而言，使得选择这种模式的业主都具有一定风险。
三、三种模式对比
产权持有 租售并举 产权出售
运营方式 开发商持有物业，自行招租或将其整体出租给一家专业商业运营公司。开发商将商业大部分出租给大型的主力店，将小部分出售给小业主，藉此在短期内实现项目盈利。 开发商通过整体或拆零迅速销售商业单元、快速回笼资金。
优势
1、便于统一经营定位和管理，较好地控制商业业态和档次，降低经营风险;
2、物业租金逐年递增，利润源泉稳定;
3、可将物业抵押融资，等待增值。
4、业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益;
5、出售部分物业使回报期缩短。
6、主力店使物业增值快。
7、短期可有回报。
8、整体出售销售周期较长，客户少;
劣势 1、专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商经营回报;
2、回报期长;
3、初期投入资金压力大。
4、对主力店招商能力要求极高;
5、回报期长;
6、初期投入资金压力大。
7、后期可能缺乏统一管理、规划，小业主经营风险高;
8、不享有地产增值的效益。
适用条件
1、开发商以商业地产为长期经营的资产;
2、资金实力雄厚;
3、拥有优秀经营管理人才。
4、盈利周期短;
5、资金实力雄厚;
6、短期内要求回报;
7、资金实力不够;
8、人才缺乏。
综上所述，商业地产运营模式应把握以下三个关键问题。第一个问题是，开发商或投资商首先要考虑自身是否具备经济实力。自身经济实力不足，其选择的运营模式将难以驾驭。根据经济实力的大小，开发商或投资商决定是出售、出租，还是用其他适合的运营模式。第二个问题是，开发商或投资商考虑自身是否具备运作商业地产的专业团队和人才。如果这些专业团队和人才缺乏经营商业地产的理念，只是简单地套用住宅开发的习惯性思维，不仅不能盈利，反而会导致投资的失败。第三个问题是，要调整好开发商、运营商、经营者的利益分配关系。只有争取多赢，才能使整个商业地产的价值链能长期运转。由此可见，商业地产项目在资金充足的前提下，在开发完毕后，出售该商业地产并不是最好的选择。如果在开发完毕后，继续持有商业地产，则开发商或投资者既可以坐享物业的经营收益与升值，也同样可以把项目进行资本运作。如果一定要出售商业地产，最好的出售时机也不应在预售阶段，而应选择在商业地产运营相对成熟之后，这样才可以获得更高的投资回报。
BOT+EPC建设模式是什么？这种建设模式在国内实施的利，弊
BO建设模式即建设(built)经营(operate)模式，隶属于建筑工程专案建设运营模式，又笼统的称之为市场化运作，产生于我国20世纪80年代。指的是承包商（一般在当地 *** 的监督指导的情况下）同时承包某一地段的建设以及运营专案，产权到期后移交 *** 。这种模式的特点主要是：
一、市场化管理， *** 指导但不参与其中；
二、规划合理，承包商在建设时就要考虑到专案的社会适用性，使得不合理的建设大大减小；
三、权责分明，由于建设经营的一体化，使得这两者的责任人归一，利益纠纷不再遇到踢皮球的情况。
此外，还有周期短，引商快，成型早，居商协调，节约用材等优点。
附：
BO建设模式例项：
例1：大丰市卫生局BO模式（建设—经营）专案招标公告
竞标人资格：熟悉餐饮建设及经营特点，并具有良好的信誉和经济实力竞标保证金
竞标保证金：(选自中国招标网)人民币10000元，密封后以现金形式，于递交竞标档案时交纳。(来自中国招标网)
例2：市场化运作（BO模式）是破解城镇化和农业现代化相互协调瓶颈问题的最有效手段
2013年4月，绥化市委办党办主任张大志、海伦市永和乡党委书记张大威赴天津市佰意集团招商引资。与集团总裁孙建喜就永和乡乃至海伦市城镇化和农业现代化相互协调特别是如何解决 *** 投入有限的问题，提出了市场化运作的方式，即BO模式。
BO模式是解决 *** 在城镇化和农业现代化上投入不足的新举措。当前，许多领导、专家、学者对如何加快城镇化和农业现代化建设，只是提出要反哺农业、加大投入等。但 *** 投入有限，投入从哪来？没有答案。深入思索后答曰：市场化运作。关键是差额怎么补？答曰：BO模式。BO模式的精髓在于市场化运作，在某种意义上，BO模式即市场化运作。如果脱离市场化运作，只是 *** 唱独角戏，首先是投入有限，不能迅速推进；其次是重点推进，难免厚此薄彼；再次是建设住宅楼等巨大投入与农民迁移后 *** 所获得的微薄收入之间的差额无法弥补。BO模式让企业先行投入，让企业通过市场经营弥补差额，最终获得可观利益。让企业满意，市场化运作自然启动。BO模式使企业的雄厚资本注入，能够快速地把高科技转化为生产力，改变农业投入不足的状态。BO模式等于打开了财富之门，投资滚滚而来，难题迎刃而解。
什么是BO建设模式？BO建设模式即建设(built)经营(operate)模式，隶属于建筑工程专案建设运营模式，又笼统的称之为市场化运作，产生于我国20世纪80年代。指的是承包商（一般在当地 *** 的监督指导的情况下）同时承包某一地段的建设以及运营专案，产权到期后移交 *** 。这种模式的特点主要是：
一、市场化管理， *** 指导但不参与其中；
二、规划合理，承包商在建设时就要考虑到专案的社会适用性，使得不合理的建设大大减小；
三、权责分明，由于建设经营的一体化，使得这两者的责任人归一，利益纠纷不再遇到踢皮球的情况。
此外，还有周期短，引商快，成型早，居商协调，节约用材等优点。
附：
BO建设模式例项：
例1：大丰市卫生局BO模式（建设—经营）专案招标公告
竞标人资格：熟悉餐饮建设及经营特点，并具有良好的信誉和经济实力竞标保证金
竞标保证金：(选自中国招标网)人民币10000元，密封后以现金形式，于递交竞标档案时交纳。(来自中国招标网)
例2：市场化运作（BO模式）是破解城镇化和农业现代化相互协调瓶颈问题的最有效手段
2013年4月，绥化市委办党办主任张大志、海伦市永和乡党委书记张大威赴天津市佰意集团招商引资。与集团总裁孙建喜就永和乡乃至海伦市城镇化和农业现代化相互协调特别是如何解决 *** 投入有限的问题，提出了市场化运作的方式，即BO模式。
BO模式是解决 *** 在城镇化和农业现代化上投入不足的新举措。当前，许多领导、专家、学者对如何加快城镇化和农业现代化建设，只是提出要反哺农业、加大投入等。但 *** 投入有限，投入从哪来？没有答案。深入思索后答曰：市场化运作。关键是差额怎么补？答曰：BO模式。BO模式的精髓在于市场化运作，在某种意义上，BO模式即市场化运作。如果脱离市场化运作，只是 *** 唱独角戏，首先是投入有限，不能迅速推进；其次是重点推进，难免厚此薄彼；再次是建设住宅楼等巨大投入与农民迁移后 *** 所获得的微薄收入之间的差额无法弥补。BO模式让企业先行投入，让企业通过市场经营弥补差额，最终获得可观利益。让企业满意，市场化运作自然启动。BO模式使企业的雄厚资本注入，能够快速地把高科技转化为生产力，改变农业投入不足的状态。BO模式等于打开了财富之门，投资滚滚而来，难题迎刃而解。
其他建筑工程专案建设运营模式介绍：
DBO模式:DBO是Design－Build－Op－erate的缩写，即设计—建设—运营，指的是承包商设计并建设一个公共设施或基础设施，并且负责运营，满足在工程使用期间公共部门的运作要求。
DB模式:DB是Design －Build的缩写，即设计—建设，它是近年来在国际工程中常用的现代专案管理模式，又被称为设计和施工(De－sign－Construction)交钥匙工程(Turukey)，或者是一揽子工程(Package Deal)。通常的做法是，在专案的初始阶段，业主邀请一位或者几位有资格的承包商(或具备资格的管理咨询公司)，根据业主的要求或者是设计大纲，由承包商或会同自己委托的设计咨询公司提出初步设计和成本概算。根据不同型别的工程专案，业主也可能委托自己的顾问工程师准备更详细的设计纲要和招标档案，中标的承包商将负责这个专案的设计和施工。
EPC模式:EPC是Engineer－Procure－Construct的缩写。其含义是对一个工程负责进行“设计、购、施工”，与通常所说的工程总承包含义相似。一般工程总承包是指对工程负责设计、购装置、运输、保险、土建、安装、除错、试执行，最后机组移交业主商业执行，整个过程称为工程的总承包。
BOT模式:BOT是Build－Operate－Trans－fer的缩写，即建设—经营—转让，它代表着一个完整的专案融资概念，又称为“特许权融资方式”，具有民营化、全额投资、特许期和垄断经营4个基本特征。这种模式的基本线路是:由专案所在地 *** 或所属机构为专案的投资者提供一种特许权协议作为专案融资的基础，由公司作为专案的投资者和经营者安排融资，承担风险，开发建设专案并在有限的时间内经营专案获取商业利润，最后根据协议将专案转让给相应的 *** 机构。
TOT模式:TOT是Transfer－Operate－Transfer的缩写，即移交—经营—移交，TOT是BOT融资方式的新发展，是指 *** 部门或国有企业将建设好的专案的一定期限的产权和经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在一个约定的时间内通过经营收回全部投资和得到合理的回报，并在合约期满之后，再交回给 *** 。
EPON建设模式有什么FTTB/O/H/C
分别是光纤到楼 光纤到办公室 光纤到户 光纤到交接箱。
网站建设的模式是什么？
深圳网站建设大腕互联OK
鸭梨网站建设是什么模式？鸭梨网站建设把企业网站、手机站、APP等平台连线起来，实现资料同步统一操作管理，配合企业OA，让企业全面介入网际网路，提升企业对网际网路的运用，充分发挥网站的作用。
我国宪法建设模式我国是有宪法而无宪政，宪法规定为人民民主专政，工人阶级是中国领导阶级，而 *** 代表工人阶级行使权利。
品牌建设的9S模式是什么？品牌战略是一个品牌建设的方向，其重要性不言而喻，这里提供一个品牌建设的9S模式（按先后顺序排列）。
品牌调研（通过调研初步确定品牌的市场定们，这是品牌战略实施的前提）；
品牌诊断（反复论证定位的正确与否）；
品牌定位（明确品牌定位）
品牌规划（制定初步的品牌市场开拓）；
品牌创意（创意先行）；品牌设计（设计紧随）；
品牌推广（根据前期的工作，制定初步的推广和促销手段）；
品牌评估（对整个品牌推广实施有效的跟踪和评估，以便发现问题及时纠正）；
品牌调整（对于发现的问题进行及时的调整）。
建设管理模式的基建处(室)模式，基建处（室）模式指的是？7，对设施并不拥有所有权，须由 *** 提供一定的补贴、BTO（Build-Transfer-Own）形式
这一模式与一般BOT 模式的不同在于“经营（Operate）”和“转让（Transfer ）”发生了次序上的变化，又把设施移交给 *** ，其含义是、经营：专案设施建成后归专案公司所有、在事先约定经营方式的基础上。其在专案财产所有权上与一般私人公司相同。例如，又能保证专案公司在经营期间的获益权和国家对基础设施的最终所有权BT是 *** 利用非 *** 资金来承建某些基础设施专案的一种投资方式，我们对BOT的演进过程仍知之甚少、转让，“所有权和经营权分离是BOT的主导思想”，仅是客体由一般的大宗装置换成了基础设施而已，近年活跃于香港资本市场的消松角高速公路公司对其名下道路设施就用了类似BOOT的投资经营方式，然后按照事先约定由专案公司租赁经营一定年限。从内容上看，但由于存在相当高的风险、购买），在授权期限内，授权期满后将专案的资产转让给 *** ，“ *** 可以在法律上拥有对设施的所有权。发展商在专案建成后将专案以一定的租金出租给 *** 、经营，而且具有重要的经济学，建设期满、经营某个特定基础设施而不转让专案设施财产权的纯粹的私人公司。BOT 投融资模式的典型形式是、BOOT (Build－Own－Operate－Transfer) 形式
这一模式在内容和形式上与BOT没有不同、POT(Purchase－Operate－Transfer)形式
其意思为购买、但已陈旧过时的基础设施改造专案的一个变体。发展商在专案建成后，由投资者购买基础设施专案的股权和特许专营权、转让则可以视专案不同情况而有所差异，由企业法人负责该专案的投融资和建设，其与一般BOT的差别就在于“建设”变为“购买”，从事基础设施专案投资建设和经营的、悬而未决的问题，即建设。这样既能解决 *** 财政资金不敷专案需求的困难，王友金先生认为。在这一模式中，有进一步研究的必要，但在经营权取得，期限届满时专案设施移交给 *** 、经营方式上与BOT 模式有相似之处、系统化发展的需要、运营并获取专案收益的权利、拥有。这是BOT 模式的变体。这一方式与融资租赁非常相似。”
2。在这一模式中专案公司实际上成为建设。国际惠民环保技术有限公司（Waste Management International pic) 获得的香港新界东南区一个垃圾填埋场专案。例如，专案建设所需资金的大部分来自银行等融资渠道、专案财产权利形态的不同等因素。
BOT 是英文Build －Operate －Transfer（建设，即 *** 出售已建成的、租赁、经营回报，即专案主办人是在获得 *** 特许授权、南浦大桥和杨浦大桥)专案就是用POT模式的典型例子。购买、转让后再经营的。关于世界上第一个BOT专案的归属仍是一个有较大争议，但迄今为止、转让、取得专案设施所有权、转让、经营、陈旧的专案设施， *** 按照等价有偿的原则向企业法人协议收购的商业活动：专案所在地 *** 授予一家或几家私人企业所组成的专案公司特许权利——就某项特定基础设施专案进行筹资建设。简而言之，由 *** 经营。从BOT及其变异模式看，由于基础设施种类；这只是发展商的一种使用权、基本完好的基础设施并授予特许专营权。 *** 通过专案特许权的授予；约定期满后，或非经营管理原因的经济效益不佳、装置进行改造更新。
5，就是用BTO 模式。BT是Build(建设)和Transfer(转让)两个英文单词的缩写、BOOST（Build－Own－Operate－Subsidy－Transfer）形式
其意思为建设、拥有（所有），实现 *** 对设施的实际所有权，以及特许专营权具体内容的确定，对过时：
1，作为专案发起人的私营机构除投资自有资金外，仅在专案财产权属关系上
强调、ROT(Renovate－Operate－Transfer) 形式
其意思为重整、投融资回报方式，在约定的期限内经营管理，BOT一词是对一个专案投融资建设、法学。
在BOT投融资模式的实际运用中，BOT投融资模式的核心内容在于专案公司对特定基础设施专案特许专营权的获得，将拟建设的某个基础设施专案授予企业法人投资。对BOT投融资模式的起源与发展的研究不仅有助于揭示其内在的合理性，近年活跃于香港资本市场的沪杭甬高速公路公司和沪宁高速公路公司对其名下道路设施就用了类似BOO的投资经营方式、转让）的缩写，是 *** 职能与私人机构功能互补的历史产物；在此基础上由投资者经营若干年后再转让给 *** 、经营，其差别在于“建设”变化为“重整”。这是BOT模式适用于已经建成，只是在一定期限内将设施交由发展商承建和经营。如。对于这一点确实存在着分歧意见和争议。它作为公共基础设施建设与私人资本的特殊结合方式已引起世界各国的广泛关注、补贴、社会学的理论价值、经营，授权期满后，将专案资产转让给 *** 。而建设（重整，既直接拥有专案资产又经营管理专案，特许专营期限届满。上海黄浦江两桥一隧(打浦路隧道，在规定的时间内： *** 通过合同约定，赋予私营机构在一定期限内建设。
6、无偿转让的经济活动全过程典型特征的简要概括，并以专案设施及其收益设定浮动抵押为债务担保。这是上海对BOT模式的一个创新、融资方式。
4，借款人还款来源限于专案收益，已经出现了不少变异模式，重整是指在获得 *** 特许授予专营权的基础上、BOO(Build－Own－Operate)形式
其意思为某一基础设施专案的建设，即在专案设施建成后由 *** 先行偿还所投入的全部建设费用。
3，并通过专案经营收入偿还债务和获取投资回报、BLT（Build－Lease－Transfer）形式
其意思为建设，专案设施无偿转让给所在地 *** ，BOT 是一种适用于基础设施建设的投资、转让。同时。
BOT投融资模式适应了现代社会工业化的城市化程序中对基础设施规模化
在工程建设中，BOT与EPC模式的主要区别是什么？有业主与BOT和EPC之间的关系是什么？BOT(build—operate—transfer)即建设—经营—转让，是指 *** 通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给 *** 。
EPC是英文Engineering （工程设计）Procurement （购）Construction （施工）的缩写。
设计购施工（EPC）/交钥匙工程总承包，即工程总承包企业按照合同约定，承担工程专案的设计、购、施工、试执行服务等工作，并对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。Engineering就是“设计”的意思，与同样可理解为“设计”的Design的含义大不相同。一般说来，Engineering指根据制造、加工等方面的科学与工程原理对机器、装置、装置、系统等的机理与流程等方面进行设计；而Design指对建筑物、构筑物的空间划分、功能布置、各部分之间的联络，以及外观进行设计和审美与艺术的处理。从这种区别中可以看出，设计－购－施工合同一般不适合建筑工程的购。
最主要的是BOT负责融资、建设、运营管理等，EPC只负责按照业主要求 完成工程。
什么是BT建设投融资模式BT建设投融资模式
一、BT模式 、房地产BT模式
BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设--移交”，是 *** 利用非 *** 资金来进行基础非经营性设施建设专案的一种融资模式。 BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个专案的运作通过专案公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付专案总投资加上合理回报的过程。目前用BT模式筹集建设资金成了专案融资的一种新模式。
产生背景
1、随着我国经济建设的高速发展及国家巨集观调控政策的实施，基础设施投资的银根压缩受到前所未有的冲击，如何筹集建设资金成了制约基础设施建设的关键。
2、原有的投资融资格局存在重大的缺陷，金融资本、产业资本、建设企业及其关联市场在很大程度上被人为阻隔，资金缺乏有效的封闭管理，风险和收益分担不
对称，金融机构、开发商、建设企业不能形成以专案为核心的有机回圈闭合体，优势不能相补，没有得到合理流动与运用。
运作
1、 *** 根据当地社会和经济发展需要对专案进行立项，完成专案建议书、可行性研究、筹划报批等前期工作，将专案融资和建设的特许权转让给投资方（依法注册成立的国有或私有建筑企业），银行或其他金融机构根据专案未来的收益情况对投资方的经济等实力情况为专案提供融资， *** 与投资方签订BT投资合同，投资方组建BT专案公司，投资方在建设期间行使业主职能，对专案进行融资、建设、并承担建设期间的风险。
2、专案竣工后，按BT合同，投资方将完工验收合格的专案移交给 *** ， *** 按约定总价（或计量总价加上合理回报）按比例分期偿还投资方的融资和建设费用。
3、 *** 在BT投资全过程中行使监管，保证BT投资专案的顺利融资、建设、移交。投资方是否具有与专案规模相适应的实力，是BT专案能否顺利建设和移交的关键。
好了，今天关于“封闭式景区运营模式分析”的话题就讲到这里了。希望大家能够通过我的介绍对“封闭式景区运营模式分析”有更全面、深入的认识，并且能够在今后的实践中更好地运用所学知识。